Immobilienmakler in Erden

Mosel — was den Preis bestimmt

Was bestimmt den Preis in Erden?

Ferienwohnung, Vermietung, Genehmigung.

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Mit 115 Metern über Normalnull liegt Erden im Tal. Die Bausubstanz ist hier oft älter als auf den Höhen, viele Häuser stammen aus der Zeit vor den großen Neubaugebieten. Das ist für Käufer ein Argument und für die Bewertung eine Aufgabe: Anbauten, Gewölbekeller und Wirtschaftsflächen lassen sich nicht nach Quadratmeterpreis rechnen.

Auf 3,7 Quadratkilometern Gemeindefläche kommen 118 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort ist locker bebaut. Einfamilienhäuser mit eigenem Garten sind die Regel, Reihen- und Mehrfamilienhäuser die Ausnahme. Die Grundstückszuschnitte sind meist regelmäßig, was die Bewertung erleichtert. Was den Preis hier bewegt, ist weniger die Lage im Ort als der Zustand von Dach, Fenstern und Heizung.

Erden hat 434 Einwohner. Der Markt ist klein: Wenige Verkäufe im Jahr bedeuten, dass ein einzelner unpassender Angebotspreis den Eindruck für den ganzen Ort prägt. Deshalb bewerten wir vor der Veröffentlichung und nicht danach.

An der Mosel bestimmen Lage und Ausrichtung mehr als anderswo. Ein Haus mit Blick über den Fluss und eines zwei Straßen weiter ohne Blick sind zwei verschiedene Objekte, auch wenn Baujahr und Fläche übereinstimmen. Dazu kommen Weinbauflächen, Kelleranlagen und Wirtschaftsgebäude, die in keinen Standardbogen passen.

Die nächsten Orte sind Ürzig (1 km), Lösnich (2 km), Kinheim (2 km). Wir vermarkten nicht nur nach Erden hinein, sondern auch in diese Nachbarschaft — der größte Teil der Käufer kommt aus einem Umkreis, den man an einem Nachmittag abfährt.

Von Erden aus sind es Bernkastel-Kues 8 km, Wittlich 10 km, Trier 37 km — Luftlinie, über die Straße etwas mehr. Für Käufer ist meist Bernkastel-Kues der Bezugspunkt: Arbeitsweg, Schulen, Einkauf. Diese Entfernung steht in jedem unserer Exposés, weil sie jeder ohnehin als Erstes nachschlägt.

Erden liegt am Fuß des Erdener Treppchens und des Prälat — Steillagen aus rotem Schiefer, die den Ort über die Landesgrenzen hinaus bekannt gemacht haben. Für den Immobilienmarkt heißt das zweierlei: Wer hier ein Haus mit Blick auf den Hang verkauft, verkauft eine Aussicht, die es nicht beliebig oft gibt. Gleichzeitig sind viele Gebäude im Ortskern ehemalige Winzerhäuser mit Gewölbekeller und früherem Wirtschaftsteil — sie lassen sich nicht über Wohnfläche und Baujahr bewerten. Der Wert steckt in der Substanz, in der Lage am Hang und in der Frage, was aus den Nebenräumen werden kann.

Erden liegt 5,2 Kilometer von unserem Büro entfernt, zwischen Ürzig und Lösnich. Für Bodenrichtwerte ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bernkastel-Wittlich zuständig — diese Werte sind ein Anhaltspunkt, ersetzen aber keine Bewertung des konkreten Objekts.